Sonderfall der Liegenschaft (Immobilie)
Auflösung der Liegenschaft
Was ist mit einer Liegenschaft (eine Immobilie, ein Grundstück, ein Haus, ein Stockwerkeigentum usw.) zu tun, die während der Ehe erworben wurde, unabhängig davon, ob sich die Liegenschaft in der Schweiz oder im Ausland befindet (wenn die Vereinbarung diesen Aspekt nicht regelt, muss das Schweizer Gericht auch über die Frage des Miteigentums im Ausland entscheiden (5A_227/2015; 5A_780/2011). Das Gericht kann auch entscheiden, die Frage der im Ausland im Miteigentum gehaltenen Liegenschaft an das ausländische Gericht zu verweisen (ad separatum 5A_227/2015; BGE 135 III 153).
Sofern es sich nicht um Eigentum handelt (siehe Errungenschaftsbeteiligung), muss die Liegenschaft normalerweise im Rahmen der Auflösung des ehelichen Güterstandes aufgelöst werden.
Die Auflösung der Liegenschaft muss in der Regel vor der Auflösung des ehelichen Güterstandes erfolgen (5A_761/2024 E. 4.1). In diesem Fall ging es darum, zunächst die mögliche Forderung des einen für die in der Liegenschaft des anderen durchgeführten Arbeiten zu regeln, bevor der Güterstand aufgelöst wurde.
Ein Urteil über die Scheidung oder die Auflösung der Partnerschaft muss grundsätzlich die Auflösung des ehelichen Güterstandes beinhalten (Grundsatz der Einheit oder Einheitlichkeit des Urteils), aber das Gericht oder die Parteien können jedoch beschliessen, die Frage der Auflösung des Güterstandes auf ein späteres und separates Verfahren zu verschieben (5A_227/ 2015; BGE 138 III 150 E. 5.1.1).
Die Worte sind manchmal irreführend:
Im ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung bedeutet die Tatsache, dass man eine Liegenschaft im Miteigentum von 50/50 erworben hat, nicht zwangsläufig, dass man bei der Scheidung oder Auflösung der Partnerschaft Anspruch auf die Hälfte des Wertes der Liegenschaft hat.
Im ordentlichen Güterstand wird die Liegenschaft wie folgt aufgelöst:
- Den Mehrwert ermitteln (wenn die Liegenschaft für CHF 600’000.- gekauft und für CHF 660’000,- verkauft wurde, beträgt der Mehrwert 10 %).
- Die Zahlung der Steuern auf den Mehrwert und andere Kosten (z.B. Makler) abziehen.
- Abzug der Rückzahlung des Kapitals an die Bank (Hypothekarkredit) oder an einem Dritten (Privatdarlehen), ggf. Rückzahlung des in die Liegenschaft eingesetzten BVG-Anteils an die Pensionskasse.
- Jeder übernimmt seine Eigenmittel addiert mit dem Prozentsatz des Mehrwerts.
- Jede Person erhält die von ihr vorgenommenen Hypothekaramortisationen + den Prozentsatz des Mehrwerts zurück.
- Jede Person bekommt das Eigenkapital, das sie in die Liegenschaft investiert hat, zurück + den Prozentsatz des Mehrwerts.
- Was übrig bleibt, wird zu 50/50 geteilt
Bei Gütertrennung hingegen wird der Eintrag im Grundbuch (z. B. 50/50 Miteigentum) die Grundlage für die Auflösung der Liegenschaft sein, unabhängig von der finanziellen Beteiligung der einen und/oder der anderen Person; es sei denn, es wird nachgewiesen (kein Beispiel bekannt), dass die Parteien intern den Willen haben, sich nicht als hälftige Miteigentümer zu betrachten (wenn die Liegenschaft im Grundbuch als 50/50 Miteigentum eingetragen ist).
Es wird nämlich davon ausgegangen, dass die Parteien, die sich der Gütertrennung bewusst sind und dennoch ihr Miteigentum offiziell eintragen lassen, ohne die tatsächlichen finanziellen Beiträge zu berücksichtigen, beschlossen haben, eine Schenkung zu machen (5A_456/2022 E. 4.3.1).
Beispiel: Ein Paar in Gütertrennung kauft eine Liegenschaft, die sie im Grundbuch als Miteigentum des einen und des anderen zu 50/50 eintragen lassen, obwohl die Eigenmittel zu 10 % von Frau und zu 90 % von Herrn stammen. Nach Zahlung der Kosten, der Kapitalertragssteuer und der Rückzahlung des Hypothekarkredits bzw. der in die Liegenschaft eingebrachten BVG wird der restliche Verkaufserlös im Verhältnis 50:50 aufgeteilt, wobei davon ausgegangen wird, dass Herr 40 % des Eigenkapitals, das er beim Kauf eingebracht hat, an Frau verschenkt (geschenkt) hat.
Es stehen drei Optionen zur Auswahl:
1. Verkaufen?
Der einfachste Weg, dies zu tun, ist der Verkauf der Liegenschaft und die Aufteilung des Reingewinns.
In der Schweiz, wie in den meisten anderen Ländern, kann der Verkauf der Liegenschaft nur durch eine « öffentliche Beurkundung », d. h. vor einem Notar gemäss Artikel 657 ZGB, erfolgen.
Wenn Sie Ihre Dokumentation über die Website erstellen, werden Sie im Fragebogen gefragt, ob Sie während der Ehe ein Stockwerkeigentum erworben haben. Wenn Sie diese Frage bejahen, laden wir Sie ein, sich an einen Notar zu wenden, wenn Sie die Liegenschaft verkaufen möchten, denn nur ein Notar kann einen Kaufvertrag für eine Liegenschaft ausstellen. Wenn sich die Liegenschaft im Ausland befindet, müssen Sie sich an einen Notar in dem Land wenden, in dem sich die Liegenschaft befindet.
Der Kaufvertrag (oder zumindest ein Verkaufsversprechen) muss vor der Anhörung vorgelegt werden, damit Sie bei der Anhörung bestätigen können, dass Sie Ihren Ehevertrag gütlich geregelt haben.
Wenn Sie wenig Zeit haben und vor der Anhörung kein Verkaufsversprechen oder keinen Kaufvertrag abgegeben können, wählen Sie Option 3 unten (Miteigentümer nach Scheidung/Auflösung der Partnerschaft bleiben).
2. Miteigentumsanteil der anderen Partei zurückkaufen?
Wenn eine Partei den Anteil der anderen Partei aufkaufen möchte (und über die finanziellen Mittel dafür verfügt), müssen Sie sich zunächst an die Bank (oder Versicherungsgesellschaft) wenden, die den Hypothekarkredit gewährt hat.
Im Prinzip wird die Bank (oder Versicherungsgesellschaft) nur dann mit einem Schuldner (und nicht mit zwei Gesamtschuldnern) einverstanden sein, wenn der alleinige Eigentümer in der Lage ist, Hypothekenzinsen in Höhe von 6 % zu zahlen, und wenn der jährliche Betrag der Hypothekenzinsen 25 % bis 30 % des Einkommens des alleinigen Eigentümers nicht übersteigt.
Wenn Sie beschliessen, dass einer der Ehepartner den Miteigentumsanteil des anderen zurückkaufen soll, können Sie dies im Fragebogen auf der Website angeben und eine spezielle Zusatzvereinbarung zu Ihrer Vereinbarung erstellen, der den Rückkauf der Liegenschaft nach der Scheidung / Auflösung der Partnerschaft formalisiert. Der zusätzliche Preis hierfür beträgt CHF 480.-.
Wenn die Bank (Versicherungsgesellschaft) sich weigert, nur einen Schuldner zu haben, bleibt Ihnen die Option 1 (Verkauf) oder Option 3 (nach Scheidung/Auflösung der Partnerschaft Miteigentümer bleiben).
3. Miteigentümer nach der Scheidung bleiben?
Sie können auch beschliessen, die Liegenschaft bei einer Scheidung nicht aufzulösen, aber diese Lösung ist nicht empfehlenswert, da sie offensichtlich die Quelle grosser potenzielle r Schwierigkeiten ist (wann und unter welchen Bedingungen wird es später verkauft oder zugeteilt? Wer bezahlt was in diesem Zeitraum? Was passiert, wenn das Haus von einem Gläubiger eines der beiden ehemaligen Ehepartner beschlagnahmt wird? usw.).
Wenn Sie sich dennoch entscheiden, nach der Scheidung Miteigentümer der Liegenschaft zu bleiben, können Sie dies mit Hilfe des Fragebogens auf der Website berücksichtigen und eine spezielle Zusatzvereinbarung zu Ihrer Vereinbarung erstellen, die sich ausschliesslich mit den Beziehungen und Verhältnissen bezüglich der Liegenschaft nach der Scheidung / Auflösung der Partnerschaft befasst. Der zusätzlich erforderliche Preis beträgt CHF 350.-.
Auflösung der Liegenschaft bei strittiger Scheidung
Die gerichtlichen Auseinandersetzungen um die Auflösung der Liegenschaft sind besonders langwierig und kompliziert. Das Verfahren dauert oft mehrere Jahre. Es ist finanziell und moralisch anstrengend.
Wenn eine Person nicht in der Lage ist, den Anteil der anderen Person zu erwerben, wird das Gericht die öffentliche Versteigerung der Liegenschaft anordnen (5A_236/2023 E. 3.3). Es wird die Bedingungen dafür festlegen (BGE 149 III 165).
Es wird immer wieder betont, wie wichtig es ist, sich zu einigen, anstatt sich in zermürbende Verfahren zu stürzen. Gegebenenfalls kann ein Notar von grosser Hilfe sein, wenn es darum geht, die Beträge zu ermitteln, die im Rahmen der Auflösung des Güterstandes fällig werden, wenn es sich um eine Liegenschaft handelt.
Wenn das eheliche Güterrecht das der Gütertrennung ist, hat jeder Ehepartner Anspruch auf die Rückerstattung seiner Investitionen, und der Nettosaldo, einschliesslich des Mehrwerts, wird genauso aufgeteilt wie die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (5A_37/2021 E. 3.3).
Das Bundesgericht betrachtet tatsächlich, dass, wenn die Miteigentumsanteile beispielsweise im Grundbuch mit 50/50 eingetragen sind, dies den Willen der Ehepartner widerspiegelt, auch wenn nur eine der beiden Personen die Liegenschaft finanziert hat (oder eine Person mehr Eigenkapital eingebracht hat als die andere). Durch diese offizielle Festlegung der Miteigentumsanteile auf 50/50 hat derjenige, der allein finanziert hat (oder mehr), dem anderen eine Schenkung im Rahmen des Gütertrennungsregimes gemacht (5A_712/2019 E. 3.1). Daher sollte der Nettosaldo zu gleichen Teilen aufgeteilt werden.
Wenn die Miteigentumsanteile hingegen mit 30 % für eine Person und 70 % für die andere eingetragen sind, sollte der Nettosaldo entsprechend den gleichen Prozentsätzen aufgeteilt werden (30/70).
Befindet sich die Liegenschaft im Ausland, wird die Situation noch komplexer, sodass es nicht selten vorkommt, dass auf das Schweizer Verfahren ein zusätzliches Verfahren im Ausland folgen muss.
Ein gutes Beispiel für die — manchmal unlösbaren — Schwierigkeiten, die sich ergeben, finden Sie im Artikel von Rechtsanwältin Anne Reiser «Divorce en Suisse et Immeubles en France» (2010).
Ein Beispiel für einen Zwangsverkauf der Liegenschaft, wenn keine Einigung erzielt werden kann und der eine den Anteil des anderen nicht zurückkaufen kann, können Sie hier sehen: 5A_984/2021.
Eine Liegenschaft bewerten: Wie viel ist mein Haus wert?
Die einfachste Antwort ist der Verkauf der Liegenschaft!
Einige Immobilieneigentümerverbände bieten auch Rechtsberatung an, manchmal auch telefonisch.
Für ein Beispiel von umstrittenen Schätzungen des Wertes einer Liegenschaft im Ausland siehe 5A_749/2023 E. 7.3.
Bei der Bewertung bebauter Liegenschaften kann der Marktwert durch die gewichtete Kombination des tatsächlichen Werts und des Ertragswerts berechnet werden. Diese Bewertungsmethode ist akzeptiert und weit verbreitet. Die Gewichtung hängt von der Art des zu bewertenden Objekts im Einzelfall ab. Die Erfahrung zeigt, dass sich der Marktwert des Stockwerkeigentums und Einfamilienhäusern auf dem Markt im Wesentlichen am tatsächlichen Wert orientiert, der daher bei der Berechnung stärker berücksichtigt werden kann. Andererseits wird der Ertragswert in Fällen, in denen der Eigentümer mittelfristig nicht plant, seine Immobilie zu verkaufen, als wichtiger angesehen. Ob und inwieweit der Ertragswert und der tatsächliche Wert gewichtet werden können, hängt daher von der Art und den Besonderheiten des jeweiligen Hauses ab (5A_591/2009).
Die Bewertungsmethoden sind vielfältig und unterschiedlich.
Siehe insbesondere die Website Hausinfo.ch).
Die Banken verwenden zunehmend eine standardisierte Methode, die als «hedonische Methode» bekannt ist, insbesondere zur Schätzung des Stockwerkeigentums und Ein- oder Zweifamilienhäusern, die nicht aussergewöhnlich oder sehr speziell sind.
Diese Methode basiert auf den Verkaufspreisen der letzten Transaktionen auf dem Immobilienmarkt für Immobilien mit ähnlichen Merkmalen und ähnlicher Lage, d. h. auf der Bestimmung eines Preises, der sich aus einer vergleichenden Zusammenstellung der letzten Verkäufe ergibt, bei der verschiedene Kriterien berücksichtigt werden (Baujahr, Volumen, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Unterhaltsarbeiten, Qualitätsstandard, Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einrichtungen, Lärmbelästigung, Aussicht usw.).
Damit diese Methode genau und gültig ist, ist eine grosse Anzahl von kürzlich erfolgten Transaktionen von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen erforderlich. Es ist daher nicht für atypische oder isolierte Eigenschaften geeignet.
Schliesslich bieten spezialisierte Unternehmen ihre personalisierten Dienstleistungen an und erstellen kostenlose Kostenvoranschläge für Liegenschaften.
Zum Beispiel unsere Partner:
Einige spezifische Fragen:
- Solange ein Vorsorgefall nicht realisiert wird (Pensionierung / Invalidität), ist der in eine Liegenschaft gesteckte BVG-Anteil als Darlehen der Pensionskasse zu betrachten. Deshalb muss wie bei der Rückzahlung des Hypothekardarlehens der BVG-Anteil an der Liegenschaft an die zuständige Pensionskasse zurückgegeben werden, bevor der Anteil, der jedem der beiden Miteigentümer zusteht, beim Verkauf oder Kauf des Anteils durch den anderen berechnet wird (5A_360/2018).
- Der Mehrwert der Liegenschaft kommt jeweils im Verhältnis zum investierten Eigenkapital (5A_978/2020; BGE 141 III 53) zugute.
- Die Regeln über die Zuweisung der ehelichen Wohnung erlauben es, die ausschliessliche Nutzung einer Liegenschaft einem Ehepartner zuzuweisen, auch wenn der andere der alleinige Eigentümer ist.
- Ein Hypothekendarlehen belastet die Liegenschaft. Bei der Auflösung des Güterstandes ist zu prüfen, ob der Kredit je nach Finanzierung den Wert der Liegenschaft oder der Darlehen mindert, auch wenn der Hypothekarkredit nicht zum Erwerb der Liegenschaft, sondern zu einem anderen Zweck verwendet wurde (hier Kauf eines Ladens: 5A_739/2018).
- Die Abschreibung von Hypothekarkrediten wird im Prinzip nicht berücksichtigt, wenn sie dem Ehepaar zugutegekommen ist und alle davon bei der Berechnung des Nettoverkaufspreises profitieren, wenn und falls der Verkauf stattfindet (5A_780/2015). Wenn nur einer der beiden Eigentümer solche Abschreibungen vorgenommen hat, hat diese Person recht auf eine angemessene Entschädigung (5A_260/2013).
- Der Ehegatte, der nachweisen kann, dass er ein überwiegendes Interesse hat (in diesem Fall kann er seine berufliche Tätigkeit weiterhin ausüben), kann beantragen, dass ihm ein Stockwerkeigentum zugeteilt wird, unter der Bedingung, dass der andere Ehegatte kein Interesse hat (5A_664/2014).
- Ein Ehegatte, der ohne entsprechende Gegenleistung zum Erwerb einer in Auflösung befindlichen Liegenschaft seines Ehegatten mit einem Mehrwert beigetragen hat, muss sich zusätzlich zu seinem Rückerstattungsanspruch daran beteiligen (BGE 141 III 53).
- Wenn die Finanzierung des Erwerbs der Liegenschaft ganz oder teilweise durch einen Dritten erfolgt ist (in diesem Fall durch die Eltern eines der beiden Ehegatten), stellt diese Finanzierung keinen Erwerb dar und muss dem Ehegatten, dem sie zugute kam, zurückgezahlt werden, unabhängig davon, ob der finanzielle Beitrag der Eltern ein Darlehen oder eine Schenkung ist (5A_ 464/2012).
Als Beispiel für die Auflösung einer Liegenschaft in Gütertrennung sowie zur Berechnung der Ausgleichszahlung und der Zuweisung des Eigentums an nur einen Ehegatten, siehe 5A_37/2021 E. 3.3 und 5.1. Zur Berücksichtigung des Innenverhältnisses (Schenkung eines Miteigentumsanteils an den anderen), siehe 5A_712/2019 E. 3.1.
ACHTUNG: Der Eintrag im Grundbuch ist wichtig. Wenn beide Ehegatten in Gütertrennung als 50/50 Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, obwohl nur einer von beiden den Kauf mit Eigenkapital finanziert hat, wird dies als Schenkung von 50 % angesehen, so dass derjenige, der keinen Cent in den unter Gütertrennung getätigten Kauf gesteckt hat, dennoch die Hälfte des Nettosaldos des Kaufpreises erhält (5A_475/2016).
Als Beispiel für die Auflösung einer Liegenschaft in einem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung siehe BGE 138 III 150.
Die Änderung des Eigentumseintrags im Grundbuch kann nur auf gemeinsamen Antrag der beiden Miteigentümer (BGE 141 III 13 E. 4.2) oder durch einen Notar oder durch ein Urteil erfolgen.
Besteuerung / International
Man könnte mehrere Bücher über die verschiedenen steuerlichen Aspekte schreiben, die mit dem Verkauf einer Liegenschaft oder der Übernahme eines Anteils an der Liegenschaft des einen zukünftigen Ex-Ehegatten durch den anderen verbunden sind.
Wir beschränken uns hier auf einige Aspekte:
- Im Allgemeinen ergeben sich die steuerlichen Auswirkungen einer Änderung der Eigentumsverhältnisse an einer Liegenschaft aus dem Steuergesetz des Landes / Kantons, in dem sich die Liegenschaft befindet.
- Alle Schweizer Kantone und die meisten Länder (mit Ausnahme von Ländern wie den Arabischen Emiraten, Monaco usw.) sehen eine Besteuerung an den Mehrwert der Liegenschaft vor, der bei einer Änderung der Eigentumsverhältnisse erzielt wird. Wenn Sie Ihre Vereinbarung über unsere Website abschliessen, wird dieser Aspekt nicht vernachlässigt und wir sehen die Möglichkeit vor, die Kapitalertragssteuer in der Zusatzvereinbarung zu Ihrer Vereinbarung aufzuschieben.
- Auf internationaler Ebene hat die Schweiz sehr viele Übereinkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung abgeschlossen. Dennoch gibt es manchmal noch ernsthafte Schwierigkeiten, die auf unterschiedliche Auslegungen oder Steuersysteme zurückzuführen sind. Der klassischste Fall ist der einer Liegenschaft in Frankreich, die von in der Schweiz ansässigen Personen über eine «SCI» (Société Civile Immobilière in Frankreich) gehalten wird. Diese indirekte Art des Besitzes der Liegenschaft über eine Rechtsstruktur (hier eine «SCI») führt häufig zu einer Doppelbesteuerung der Mieteinnahmen und des Mehrwerts der Liegenschaft (z. B. 2C_365/2021).
Bäuerliches Bodenrecht / landwirtschaftliches Gewerbe
Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass eine Scheidung die Existenz eines selbstbewirtschafteten landwirtschaftlichen Gewerbe gefährdet. In diesem Sinne begünstigt die Bewertung der Liegenschaft zum Ertragswert (Art. 212 ZGB) eindeutig den Ehegatten, der sein Unternehmen selbst bewirtschaftet, gegenüber dem anderen Ehegatten. Das Ziel ist die Erhaltung des landwirtschaftlichen Gewerbe.
Um die Folgen für den nicht besitzenden Ehegatten zu mildern, hat der Gesetzgeber verschiedene Korrekturen des Ertragswertprinzips vorgesehen.
Zur weiteren Vertiefung und fachkundigen Beratung siehe den (kostenpflichtigen) Artikel von Michael «Güterrechtliche Auseinandersetzung im landwirtschaftlichen Umfeld» (2024), veröffentlicht in FAMPRA S. 942 ff.