Sonderfall des Wohneigentums
Die Liquidation der Immobilie
Was ist mit einer Immobilie (ein Grundstück, ein Haus, eine Eigentumswohnung usw.) zu tun, die während der Ehe erworben wurde, unabhängig davon, ob sich die Immobilie in der Schweiz oder im Ausland befindet (wenn das Abkommen diesen Aspekt nicht regelt, muss das Schweizer Gericht auch über die Frage des Miteigentums im Ausland entscheiden (5A_227/2015 ; 5A_780/2011)?
Das Gericht kann auch entscheiden, die Frage der im Ausland im Miteigentum gehaltenen Immobilie an den ausländischen Richter zu verweisen (“ad separatum” 5A_227/2015; BGE 135 III 153).
Sofern es sich nicht um Eigentum handelt (siehe Errungenschaftsbeteiligung), muss die Immobilie normalerweise im Rahmen der Auseinandersetzung des ehelichen Güterstandes liquidiert werden.
Die Liquidation der Immobilie muss in der Regel vor der Liquidation des ehelichen Güterstandes erfolgen (5A_352/2011).
Ein Urteil über die Scheidung oder die Auflösung der Partnerschaft muss grundsätzlich die Auflösung des ehelichen Güterstandes beinhalten (Grundsatz der Einheit oder Einheitlichkeit des Urteils), aber das Gericht oder die Parteien können jedoch beschliessen, die Frage der Auflösung des Güterstandes auf ein späteres und separates Verfahren zu verschieben (5A_227/ 2015; BGE 138 III 150 E. 5.1.1).
Die Worte sind manchmal irreführend:
Im ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung bedeutet die Tatsache, dass man eine Immobilie im Miteigentum von 50/50 erworben hat, nicht zwangsläufig, dass man bei der Scheidung oder Auflösung der Partnerschaft Anspruch auf die Hälfte des Wertes der Immobilie hat.
Im ordentlichen Güterstand liquidiert man die Immobilie wie folgt:
- Den Wertzuwachs ermitteln (wenn die Immobilie für 600’000 gekauft und für 660’000 verkauft wurde, beträgt der Wertzuwachs 10 %).
- Die Zahlung der Steuern auf den Wertzuwachs und andere Kosten (z.B. Makler) abziehen.
- Abzug der Rückzahlung des der Bank (Hypothekarkredit) oder einem Dritten (Privatdarlehen) geschuldeten Kapitals, ggf. Rückzahlung des in die Immobilie eingesetzten BVG-Anteils an das BVG.
- Jeder übernimmt sein Eigengut addiert mit dem Prozentsatz des Mehrwerts.
- Jeder erhält die von ihm/ihr vorgenommenen Hypothekaramortisationen + den Prozentsatz des Mehrwerts zurück.
- Jeder/jede bekommt das Eigenkapital, das er/sie in die Immobilie gesteckt hat, zurück + den Prozentsatz der Wertsteigerung.
- Was übrig bleibt, wird zu 50/50 geteilt
Bei Gütertrennung hingegen wird der Eintrag im Grundbuch (z. B. 50/50 Miteigentum) die Grundlage für die Liquidation der Immobilie sein, unabhängig von der finanziellen Beteiligung des einen und/oder des anderen; es sei denn, es wird nachgewiesen (kein Beispiel bekannt), dass die Parteien intern den Willen haben, sich nicht als hälftige Miteigentümer zu betrachten (wenn die Immobilie im Grundbuch als 50/50 Miteigentum eingetragen ist).
Es wird nämlich davon ausgegangen, dass die Parteien, die sich der Gütertrennung bewusst sind und dennoch ihr Miteigentum offiziell eintragen lassen, ohne die tatsächlichen finanziellen Beiträge zu berücksichtigen, beschlossen haben, eine Schenkung zu machen (5A_456/2022, Erw. 4.3.1).
Beispiel: Ein Paar in Gütertrennung kauft eine Immobilie, die sie im Grundbuch als Miteigentum des einen und des anderen zu 50/50 eintragen lassen, obwohl die Eigenmittel zu 10% von Frau und zu 90% von Herrn stammen. Nach Zahlung der Kosten, der Kapitalertragssteuer und der Rückzahlung des Hypothekarkredits bzw. des in die Immobilie eingebrachten BVG wird der restliche Verkaufserlös im Verhältnis 50:50 aufgeteilt, wobei davon ausgegangen wird, dass Herr 40% des Eigenkapitals, das er beim Kauf eingebracht hat, an Frau verschenkt (geschenkt) hat.
Die zu treffende Wahl umfasst drei Optionen:
1. Verkaufen
Der einfachste Weg, dies zu tun, ist der Verkauf des Gebäudes und die Aufteilung des Reingewinns.
In der Schweiz, wie in den meisten anderen Ländern, kann der Verkauf von Grundstücken nur durch eine öffentliche Urkunde, d.h. vor einem Notar gemäss Artikel 657 ZGB, erfolgen.
Wenn Sie Ihre Dokumentation über die Website erstellen, werden Sie im Fragebogen gefragt, ob Sie während der Ehe eine Eigentumswohnung erworben haben. Wenn Sie diese Frage bejahen, laden wir Sie ein, sich an einen Notar zu wenden, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, denn nur ein Notar kann eine Verkaufsurkunde für eine Immobilie ausstellen. Wenn sich die Immobilie im Ausland befindet, müssen Sie sich an einen Notar in dem Land wenden, in dem sich die Immobilie befindet.
Die Verkaufsurkunde (oder zumindest ein Verkaufsversprechen) muss vor der Anhörung vorgelegt werden, damit Sie bei der Anhörung bestätigen können, dass Sie Ihren Ehevertrag gütlich geregelt haben.
Wenn Sie wenig Zeit haben und vor der Anhörung kein Verkaufsversprechen oder keine Verkaufsurkunde abgegeben können, wählen Sie Option 3 unten (Miteigentümer nach Scheidung/Auflösung der Partnerschaft bleiben).
2. Den Anteil der anderen Partei aufkaufen?
Wenn einer den Anteil des anderen aufkaufen möchte (und über die finanziellen Mittel dafür verfügt), müssen Sie sich zunächst an die Bank (oder Versicherungsgesellschaft) wenden, die den Hypothekarkredit gewährt hat.
Im Prinzip wird die Bank (oder Versicherungsgesellschaft) nur dann mit einem Schuldner (und nicht mit zwei Gesamtschuldnern) einverstanden sein, wenn der alleinige Eigentümer in der Lage ist, Hypothekenzinsen in Höhe von 6 % zu zahlen, und wenn der jährliche Betrag der Hypothekenzinsen 25 bis 30 % des Einkommens des alleinigen Eigentümers nicht übersteigt.
Auch hier sollten Sie sich an einen Notar am Ort der Immobilie wenden. Er wird die Urkunden so vorbereiten, dass das Eigentum von nun an auf den Namen nur eines Eigentümers eingetragen wird. Der Notar prüft auch die Vereinbarung der Bank und berechnet den Betrag, der dem anderen zusteht (die Ausgleichszahlung).
Die Handlung (oder zumindest das Versprechen) muss vor der Anhörung vorgenommen werden, damit Sie in der Anhörung bestätigen können, dass Sie Ihren Eheschliessungsplan aussergerichtlich aufgelöst haben.
Wenn Sie wenig Zeit haben und vor der Anhörung kein Versprechen oder keine Urkunde abgegeben können, wählen Sie Option 3 unten (Miteigentümer nach Scheidung/Auflösung der Partnerschaft bleiben).
Wenn die Bank (Versicherung) sich weigert, nur einen Schuldner zu haben, bleibt Ihnen die Option 1 (Verkauf) oder Option 3 (nach Scheidung/Auflösung der Partnerschaft Miteigentümer bleiben).
3. Miteigentümer nach einer Scheidung bleiben
Sie können auch beschliessen, das Haus bei einer Scheidung nicht zu liquidieren, aber diese Lösung ist nicht empfehlenswert, da sie offensichtlich die Quelle grosser potenzieller Schwierigkeiten ist (wann und unter welchen Bedingungen wird es später verkauft oder zugeteilt, wer bezahlt was in diesem Zeitraum, was passiert, wenn das Haus von einem Gläubiger eines der beiden ehemaligen Ehepartner beschlagnahmt wird, usw.).
Wenn Sie sich dennoch entscheiden, nach der Scheidung Miteigentümer der Immobilie zu bleiben, können Sie dies mit Hilfe des Fragebogens auf der Website berücksichtigen und einen speziellen Zusatz zu Ihrer Vereinbarung erstellen, der sich ausschließlich mit den Beziehungen und Verhältnissen bezüglich der Immobilie nach der Scheidung / nach der Auflösung der Partnerschaft befasst. Der zusätzlich erforderliche Preis beträgt CHF 350.
Liquidation von Immobilien bei strittiger Scheidung
Die gerichtlichen Auseinandersetzungen um die Auflösung von Immobilien sind besonders langwierig und kompliziert. Das Verfahren dauert oft mehrere Jahre. Es ist finanziell und moralisch anstrengend.
Wenn einer nicht in der Lage ist, den Anteil des anderen zu erwerben, wird das Gericht die öffentliche Versteigerung des Grundstücks anordnen (5A_236/2023, Erw. 3.3). Es wird die Bedingungen dafür festlegen (BGE 149 III 165).
Es wird immer wieder betont, wie wichtig es ist, sich zu einigen, anstatt sich in zermürbende Verfahren zu stürzen. Gegebenenfalls kann ein Notar von grosser Hilfe sein, wenn es darum geht, die Beträge zu ermitteln, die im Rahmen der Auflösung des Güterstandes fällig werden, wenn es sich um eine Immobilie handelt.
Wenn das eheliche Güterrecht das der Gütertrennung ist, hat jeder Ehepartner Anspruch auf die Rückerstattung seiner Investitionen, und der Nettosaldo, einschließlich des Gewinns, wird genauso aufgeteilt wie die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (5A_37/2021, Erw. 3.3).
Das Bundesgericht betrachtet tatsächlich, dass, wenn die Miteigentumsanteile beispielsweise im Grundbuch mit 50/50 eingetragen sind, dies den Willen der Ehepartner widerspiegelt, auch wenn nur einer der beiden das Grundstück finanziert hat (oder einer mehr Eigenkapital eingebracht hat als der andere). Durch diese offizielle Festlegung der Miteigentumsanteile auf 50/50 hat derjenige, der allein finanziert hat (oder mehr), dem anderen eine Schenkung im Rahmen des Gütertrennungsregimes gemacht (5A_712/2019, Erw. 3.1). Daher sollte der Nettosaldo zu gleichen Teilen aufgeteilt werden.
Wenn die Miteigentumsanteile hingegen mit 30% für einen und 70% für den anderen eingetragen sind, sollte der Nettosaldo entsprechend den gleichen Prozentsätzen aufgeteilt werden (30/70).
Wenn der Güterstand die Errungenschaftsbeteiligung ist, wird die Berechnung schnell sehr kompliziert (siehe unten Beteiligung am Wertzuwachs).
Befindet sich die Immobilie im Ausland, wird die Situation noch komplexer, sodass es nicht selten vorkommt, dass auf das Schweizer Verfahren ein zusätzliches Verfahren im Ausland folgen muss.
Ein gutes Beispiel für die – manchmal unlösbaren – Schwierigkeiten, die sich ergeben, finden Sie im Artikel von Rechtsanwältin Anne Reiser “Divorce en Suisse et Immeubles en France“.
Ein Beispiel für eine Zwangsversteigerung der Immobilie, wenn keine Einigung erzielt werden kann und der eine den Anteil des anderen nicht zurückkaufen kann, können Sie hier sehen: 5A_984/2021.
Schätzung einer Immobilie. Wie viel ist mein Haus wert?
Die einfachste Antwort ist der Verkauf der Immobilie!
Einige Immobilieneigentümerverbände bieten auch Rechtsberatung an, manchmal auch telefonisch.
Bei der Bewertung gebauter Immobilien kann der Marktwert durch die gewichtete Kombination von Realwert und Ertragswert berechnet werden. Diese Bewertungsmethode ist akzeptiert und weit verbreitet. Die Gewichtung hängt von der Art des zu bewertenden Objekts im Einzelfall ab. Die Erfahrung zeigt, dass sich der Marktwert von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auf dem Markt im Wesentlichen am tatsächlichen Wert orientiert, der daher bei der Berechnung stärker berücksichtigt werden kann. Andererseits wird der Ertragswert in Fällen, in denen der Eigentümer mittelfristig nicht plant, sein Eigentum zu verkaufen, als wichtiger angesehen. Ob und inwieweit der Ertragswert und der tatsächliche Wert gewichtet werden können, hängt daher von der Art und den Besonderheiten des jeweiligen Hauses ab (5A_591/2009).
Die Bewertungsmethoden sind vielfältig und unterschiedlich (siehe hier).
Die Banken verwenden zunehmend eine standardisierte Methode, die als “hedonische Methode” bekannt ist, insbesondere zur Schätzung von Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäusern, die nicht aussergewöhnlich oder sehr speziell sind.
Diese Methode basiert auf den Verkaufspreisen der letzten Transaktionen auf dem Immobilienmarkt für Immobilien mit ähnlichen Merkmalen und ähnlicher Lage, d.h. auf der Bestimmung eines Preises, der sich aus einer vergleichenden Zusammenstellung der jüngsten Verkäufe ergibt, bei der verschiedene Kriterien berücksichtigt werden (Baujahr, Volumen, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Unterhaltsarbeiten, Qualitätsstandards, Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einrichtungen, Lärmbelästigung, Aussicht usw.).
Damit diese Methode genau und gültig ist, ist eine grosse Anzahl von kürzlich erfolgten Transaktionen von Waren mit ähnlichen Merkmalen erforderlich. Es ist daher nicht für atypische oder isolierte Eigenschaften geeignet.
Schliesslich bieten spezialisierte Unternehmen ihre personalisierten Dienstleistungen an und erstellen kostenlose Kostenvoranschläge für Immobilien.
Zum Beispiel unsere Partner:
Einige spezifische Fragen:
- Solange ein Vorsorgefall nicht realisiert wird (Pensionierung / Invalidität), ist der in eine Liegenschaft gesteckte BVG-Anteil als Darlehen der Pensionskasse zu betrachten. Deshalb muss wie bei der Rückzahlung des Hypothekardarlehens der BVG-Anteil an der Liegenschaft an die zuständige Pensionskasse zurückgegeben werden, bevor der Anteil, der jedem der beiden Miteigentümer zusteht, beim Verkauf oder Kauf des Anteils durch den anderen berechnet wird (5A_360/2018).
- Die Wertsteigerung des Eigentums kommt jeweils im Verhältnis zum investierten Eigenkapital (5A_978/2020; BGE 141 III 53) zugute.
- Die Regeln über die Zuweisung der ehelichen Wohnung erlauben es, die ausschliessliche Nutzung eines Gebäudes einem Ehepartner zuzuweisen, auch wenn der andere der alleinige Eigentümer ist.
- Ein Hypothekendarlehen belastet die Immobilie. Bei der Abwicklung des Güterstandes ist zu prüfen, ob der Kredit je nach Finanzierung den Wert der Immobilie oder der Darlehen mindert, auch wenn der Hypothekarkredit nicht zum Erwerb der Immobilie, sondern zu einem anderen Zweck (hier Kauf eines Ladens) verwendet wurde 5A_739/2018.
- Die Abschreibung von Hypothekarkrediten wird im Prinzip nicht berücksichtigt, wenn sie dem Ehepaar zugutegekommen ist und alle davon bei der Berechnung des Nettoverkaufspreises profitieren, wenn und falls der Verkauf stattfindet (5A_780/2015). Wenn nur einer der beiden Eigentümer solche Abschreibungen vorgenommen hat, hat er/sie recht auf eine angemessene Entschädigung (5A_260/2013).
- Der Ehegatte, der nachweisen kann, dass er ein überwiegendes Interesse hat (in diesem Fall kann er seine berufliche Tätigkeit weiterhin ausüben), kann beantragen, dass ihm eine Eigentumswohnung zugeteilt wird, unter der Bedingung, dass der andere Ehegatte kein Interesse hat (5A_664/2014).
- Ein Ehegatte, der ohne entsprechende Gegenleistung zum Erwerb einer in Liquidation befindlichen Immobilie seines Ehegatten mit einem Kapitalgewinn beigetragen hat, muss sich zusätzlich zu seinem Rückerstattungsanspruch daran beteiligen (BGE 141 III 53).
- Wenn die Finanzierung des Erwerbs der Immobilie ganz oder teilweise durch einen Dritten erfolgt ist (in diesem Fall durch die Eltern eines der beiden Ehegatten), stellt diese Finanzierung keinen Erwerb dar und muss dem Ehegatten, dem sie zugute kam, zurückgezahlt werden, unabhängig davon, ob der finanzielle Beitrag der Eltern ein Darlehen oder eine Schenkung ist (5A_ 464/2012).
Als Beispiel für die Liquidation einer Miteigentumsliegenschaft in Gütertrennung sowie zur Berechnung der Ausgleichszahlung und der Zuweisung des Eigentums an nur einen Ehegatten, siehe 5A_37/2021, Erw. 3.3 und 5.1. Zur Berücksichtigung des Innenverhältnisses (Schenkung eines Miteigentumsanteils an den anderen), siehe 5A_712/2019, Erw. 3.1.
ACHTUNG: Der Eintrag im Grundbuch ist wichtig. Wenn beide Ehegatten in Gütertrennung als 50/50 Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, obwohl nur einer von beiden den Kauf mit Eigenkapital finanziert hat, wird dies als Schenkung von 50% angesehen, so dass derjenige, der keinen Cent in den unter Gütertrennung getätigten Kauf gesteckt hat, dennoch die Hälfte des Nettosaldos des Kaufpreises erhält (5A_475/2016).
Als Beispiel für die Liquidation einer Miteigentumsliegenschaft in einem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung siehe BGE 138 III 150.
Die Änderung des Eigentumseintrags im Grundbuch kann nur auf gemeinsamen Antrag der beiden Miteigentümer (BGE 141 III 13, Erw. 4.2) oder durch einen Notar oder durch ein Urteil erfolgen.